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MEJORAS Y REPARACIONES EN LA VIVIENDA: OBLIGACIONES DEL INQUILINO Y DEL PROPIETARIO
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Artículo 1207 CCyC: Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones: Si la cosa es mueble, el inquilino tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del propietario dándole aviso previo.
MEJORAS DE MERO MANTENIMIENTO A CARGO DEL INQUILINO:
Esta norma supletoria viene a imponer la obligación de mero mantenimiento del inmueble al inquilino, aunque puede tomar ese deber el propietario. Tiene relación con el art. 1201 CCyC
MEJORAS URGENTES:
El inquilino en caso de urgencia debe también realizar las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble a costa del propietario, dándole previo aviso. Esta facultad constituye una aplicación del principio general en materia de obligaciones de hacer (art. 777 CCyC), con la particularidad que el inquilino puede ejecutarlas, sin necesidad de autorización judicial previa, siempre y cuando justifique que se encontraba en una situación que no admitía demora alguna.
Artículo 1210 CCyC (Restituir la cosa): El locatario/inquilino, al concluir el contrato, debe restituir al locador/propietario la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa, atinentes a la cosa y a los servicios que tenga.
OBLIGACIÓN DEL INQUILINO DE RESTITUIR EL INMUEBLE:
Desde el punto de vista práctico, es importante hacer constar en el contrato el verdadero estado de perfecta conservación o deterioro del inmueble locado al inicio de la relación locativa, incluso dejando constancia en acta notarial con fotografías certificadas notarialmente y todo ello anexarlo al instrumento contractual, para así compararlo con el estado real al momento de la restitución de la tenencia del bien. Esto es sumamente útil si se pactó que el inquilino debe restituir el inmueble recién pintado con determinada clase de pintura y color.
FACULTADES DEL INQUILINO:
El inquilino/locatario está facultado a realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras, que según su clase, puede exigir del propietario/locador el reembolso de los gastos que le demanden. El inquilino puede realizar todas las mejoras que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble o no resulten perjudiciales al mismo, ya que caso contrario, el propietario podrá rescindir el contrato, impedir dichas mejoras o exigir que al final del contrato de alquiler se restituya el inmueble en el mismo estado que lo entregó al inquilino.
Si la cosa es inmueble, el inquilino tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del propietario dándole aviso previo (art. 1207 CCyC).
CLASES DE MEJORAS:
Mejoras Necesarias: son aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser conservado. Corresponde reparación y mantenimiento al propietario.
Mejoras Útiles: son las que siendo indispensables para la conservación del inmueble, corresponde reparación y mantenimiento a cargo del inquilino que es para quien son útiles.
Mejoras de lujo o Suntuarias: son las realizadas en beneficio exclusivo del inquilino y es a su cargo la reparación y mantenimiento.
Artículo 1224 CCyC.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias:
El inquilino puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El propietario puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
OBLIGACIÓN DE REEMBOLSO DE GASTOS POR EL LOCADOR/PROPIETARIO:
El propietario deberá reembolsar al inquilino las mejoras en los casos siguientes: 1) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el inquilino a hacerlas; 2) si lo autorizó para hacerlas y luego de hechas se obligó a pagarlas; 3) si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el inquilino hiciese en caso de urgencia; 4) si fueren necesarias hechas por el inquilino a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del inquilino, excepto que sea por destrucción de la cosa; 5) en el caso de las voluntarias, si por culpa del propietario se resolviese el contrato; 6) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado a realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el propietario la restitución del inmueble.
Claudio Raso
Corredor Público Inmobiliario C.P.I. U.N.Sa.M.
Diciembre 2022
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